全年難有突破 恐26載首見

樓市下行，發展商舊樓併購意欲跌至谷底，今年首3季未錄得任何強制拍賣申請，有測量師估計全年或會破天荒出現「零申請」悶局，將為強拍條例生效26年以來首見。市場人士認為，即使強拍門檻降低，亦未必能夠推動發展商重啟收購舊樓活動。

強制拍賣申請數量，與市況及政策走向有密切關係，該條例於1999年生效，起初申請人必須集齊同一地段90%或以上的業權，直到2010年首次放寬門檻之前，期間經歷沙士及金融海嘯，每年同類申請宗數介乎一至14宗。

自從2010年強拍門檻下調至80%後，申請數字隨即爆升，全年共錄21宗，其後2011年及2012年更步入收成期，分別錄46宗及57宗的歷史高位，其後多年亦能維持穩定表現，特別是2018至2020年樓市高峰期，同類個案每年錄得35至39宗水平。

市道低迷礙發展意欲

惟近年市況欠佳，強拍申請數字較往年明顯下降，去年全年同類申請只有5宗，按年急跌約77.3%，已創自2004年後的19年新低。踏入2024年，更暫未出現新增個案，對上一宗於去年10月底錄得，為恒基地產(00012)收購的大角咀福澤街24至30號永發大廈，即已有接近一年時間沒有新申請。

年底門檻降仍難改善

第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指出，地產市道低迷，舊樓併購與買地一樣，在後市不明朗環境下，發展商沒有太大意欲啟動全新項目。再者，入稟申請至完成強拍程序需時大約兩年，尚未計及與小業主洽商的前期工作，在息口高企、樓市下行情況下，收購舊樓風險較大，成本亦會較高，相信今年很有機會沒有任何強拍新申請。

他續稱，目前市場的舊樓收購工作接近停頓，在現時八成強拍門檻下，地產商也欠缺動力推進強拍程序，即使今年底強拍門檻降低，估計同類申請情況不會有太大改善。此外，法庭已展開聆訊的項目，在審訊完成後，也有機會因期間的市況波動，導致底價不貼市，增加流拍風險。

受制時間及成本問題

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚指出，現時一手住宅單位庫存充裕，強拍門檻又快將下調，今年暫未有任何申請屬預期之內，不過，重點仍是進行舊樓併購的時間及成本問題，市場上又不是沒有其他土地來源可供選擇。此外，由於物業價格下跌，進行強拍時底價則以較前期的估值報告去釐定。故他建議，在準備批出舊樓項目的售賣令前，就物業價值評估進行更新，對買賣雙方都較為公平。

至於經修訂後的強拍條例最快於今年底生效，強拍門檻將進一步降低。資料顯示，其中7個有迫切重建需要的指定地區，包括上環及西營盤、灣仔、旺角、油麻地、馬頭角、長沙灣，以及荃灣，強拍門檻將按照物業樓齡下調至65%或70%。上述地區以外的非指定區域，樓宇樓齡60年或以上但少於70年，強拍門檻為70%。樓齡達到70年或以上，不論任何地區只要業權份數達到65%，即可入稟申請強拍。

強制拍賣申請統計

上環等有迫切重建需要的地區，強拍門檻將按物業樓齡降至65%或70%。

世邦魏理仕表示，獲業主委託出售觀塘海濱道135號宏基資本大廈頂樓兩層27及28樓連8個私家車位，意向價1.8億元。物業每層面積各約12,029方呎，總建築面積約24,058方呎，現以部分交吉及部分連租約出售，建築面積計每方呎意向價約7,480元，

上述項目屬觀塘區內甲級商廈，位於觀塘海濱長廊旁，該行香港資本市場及私募投資部資深董事鮑珏鍵表示，上址業主持貨10多年，是次首度公開放售，預料吸引中長線投資者及用家。

仲量聯行獲業主委任為獨家代理，於7月以公開邀約方式放售悅品海景酒店．觀塘，反應熱烈。現落實以招標形式放售，截標日期為今年11月5日。

座落觀塘偉業街163號悅品海景酒店．觀塘，於2007年落成，樓高32層，佔地19050方呎，總樓面面積約23.53萬方呎，共設有598間客房。酒店鄰近觀塘港鐵站，往樂富、九龍塘及何文田站的多家大學校園區車程均在30分鐘以內。加上觀塘建有大型商場，無論起居飲食均極為方便。該酒店又鄰近啟德，明年初啟德體育園啟用後，料將推高東九龍的酒店需求。

仲量聯行資本市場部主管陳國章表示，是次以公開招標方式出售的悅品海景酒店．觀塘無論間隔及地理位置均具潛力，改建成學生住宿用途以捕捉市場不斷增加的需求，料將吸引投資者注意。

據了解，資深投資者「舖王」鄧成波家族於2017年斥22.48億元購入上述酒店，去年曾叫價22.2億元。

仲量聯行的《香港地產市場觀察》報告指出，香港整體甲級寫字樓市場空置率持續改善，在8月微跌至13.4%；然而，中環空置率升至12.1%，港島東下跌至12.9%，灣仔/銅鑼灣空置率保持穩定。而尖沙咀和九龍東空置率分別下跌至9%和18.4%。整體甲級寫字樓市場在8月錄得33.51萬方呎淨吸納量，創下年初至今的單月新高。

仲量聯行香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷(Alex Barnes)表示，市場開始見大型租戶願意落實租賃，推動上月的寫字樓淨吸納量。寫字樓租賃市場仍主要由希望提高工作空間質素及節省成本的需求所帶動，因此，港島東的空置率持續改善。

其中一個受市場注目的成交為中國工商銀行(亞洲)租用紅磡海濱廣場1座14.5萬方呎樓面(建築面積)，計劃將業務部門由觀塘搬遷至紅磡。

仲量聯行研究部資深董事鍾楚如表示，8 月整體市場租金按月繼續下跌1.3%。主要分區市場中，中環和九龍東租金分別下跌1.5%和1.8%。灣仔/銅鑼灣和港島東租金分別下跌0.6%和2.2%。

有九龍塘獨立屋僅以呎價不足3萬元放售。世邦魏理仕獲業主委託代理出售該區金巴倫道55號物業，物業地盤面積約10,133方呎，現有面積約6,037方呎，物業意向價1.8億港元，呎價約29,816港元。

現時物業樓高兩層，每層面積約3,018方呎，室內間隔方正實用，從物業可遠眺獅子山。項目位於九龍塘窩打老道以西的傳統豪宅地段，坐落41校網區，區內傳統名校包括喇沙書院及瑪利諾修院學校等。

港人北上消費熱潮未減，加上零售業及消費市道前景不明朗，商戶對後市保持審慎，有報告指，截至2024第三季，本港四大核購物區舖位空置率漲至約11.7%，創3年半新高，期間共錄得874間吉舖，較首季多154間；旺角吉舖數量達309間最多。

美聯工商舖周三(25日)公布《香港主要購物區街舖空置及商戶分布調查報告》，該統計涵蓋241條街道共10,907間街舖(四大核心區佔7,455間；元朗及上水分別佔2,607間與845間)。

該公司行政總裁盧展豪指出，由於餐飲、服裝、建材及食品等行業的商戶都在近半年收縮其業務，令街舖空置惡化。截至今年第三季為止，四大核心區吉舖數目較第一季激增154間，升幅達約21.4%。民生區方面，今年第三季元朗區及上水區的空置率分別約10.2%及9.1%，較第一季增加約3.1個及0.6個百分點。

美聯旺舖首席營業董事江靜明指出，今季的實際情況正與該行今年首季預測一致，在汰弱留強的趨勢下，四大核心區及民生區的餐廳皆難以抵擋市場的激烈競爭，導致相關商戶數量大幅減少。截至今年第三季，核心區餐飲業商戶為2,001間，較今年首季減少56間。當中，非中式餐館的結業情況最為嚴重，由609間跌至557間，減少了52間；而中式餐館及飲品外賣店各減少了9間。而元朗區的飲食行業亦面臨激烈競爭，餐飲商戶數量較今年第一季減少24間，中式餐館和非中式餐館均相繼結業。

按區域劃分，核心區中只有中環的餐廳數量有所增加，其餘3個核心地區均出現減少。其中，跌幅最大的為旺角區，餐廳數量減少27間，降至704間；其次是尖沙咀區和銅鑼灣區，分別減少19間和11間。旺角區作為旅客的首選旅遊地點，吸引眾多餐飲業經營者選擇在此開業，也導致區內餐飲市場競爭的加劇。因此，該區相對地有較多餐廳因無法應對激烈的市場競爭而被淘汰。

盧展豪預期，新興品牌湧現，令餐飲業競爭維持激烈，預料將繼續有餐飲品牌因不敵競爭而被淘汰。本港人口結構及市民消費習慣改變，預料主打本地消費的民生類行業將繼續受壓，若行業未能作有效轉型以適應市場變化，預料行業將繼續面臨來自內地的競爭。展望未來半年，本港街舖的空置率仍然面臨挑戰，預計將繼續在高位徘徊。

街舖空置再度惡化，料核心區及民生區的舖租將面臨壓力，料核心區今年舖租將會下跌約10%；民生區舖租跌幅會較溫和，但全年仍會跌約5至10%。雖然聯儲局在今年九月減息半厘，但相信政策只能令目前舖價的跌幅放緩，今年整體商舖售價將跌約一成。

本港商廈租金持續向下。仲量聯行周三(25日)發表的《香港地產市場觀察》報告中指出，8月整體甲級寫字樓平均呎租金約48.8港元，按月再挫約1.3%，跌幅為今年2月後的6個月最大，已連跌達28個月。不過，市場則錄得約335,100方呎淨吸納量，創年初至今單月新高。

該報告又顯示，截至上月底整體市場空置率亦由約13.7%，微跌至約13.4%；其中，尖沙咀和九龍東空置率分別下跌至約9%和18.4%。灣仔/銅鑼灣空置率保持穩定。不過，中環空置率則回升至約12.1%。

該公司香港董事總經理兼商業部主管鮑雅歷表示，開始見大型租戶願意落實租賃寫字樓，推動上月的寫字樓淨吸納量。而市場仍主要由希望提高工作空間質素及節省成本的需求所帶動，因此，港島東的空置率持續出現改善。其中一個受市場注目的成交為中國工商銀行(亞洲)租用紅磡海濱廣場一座145,000方呎樓面，計劃將業務部門由觀塘搬遷至紅磡。

仲量聯行資深董事鍾楚如指出，上月整體市場租金按月繼續下跌，主要分區市場中，中環和九龍東租金分別下跌約1.5%和約1.8%。灣仔/ 銅鑼灣和港島東租金則下調約0.6%及約2.2%。

仲量聯行表示，獲業主委任於7月以公開邀約方式放售觀塘偉業街163號悅品海景酒店，現落實以招標形式放售，有意競投人士需於11月5月下午三時正前入標。據了解，項目是由鄧成波家族持有。

悅品海景酒店．觀塘於2007年落成，樓高32層，佔地19,050方呎，總樓面面積約235,300方呎，共設有598間客房。項目去年底曾叫價22.2億元放售。

九龍東商貿區有兩層商廈單位共以約1.945億港元放售。中原(工商舖)寫字樓部謝立生表示，九龍灣企業廣場一期一座兩個樓層單位，分別為21樓全層，總樓面面積約19,872方呎，意向價約1.23億元，平均呎價近6,200元，以交吉形式交易；單位同時招租，意向月租約43.27萬元，平均呎租約22元。

該單位屬頂層特色戶，樓底高達約13.1呎，較其餘標準樓層約11.2呎為高，另單位負重旺亦達5KPA，其餘樓層為約3KPA。景觀方面，單位可望城市景、部分海景，並備有齊全辦公室裝修。

另一個樓層為19樓，面積約12,309方呎，意向價約7,139萬元，呎價僅約5,800元，將以交吉形式出售。該層設有24小時冷氣運作，對有意作數據中心相關行業發展更有利。該層樓面亦同時招租，意向呎租約22元，涉及月租約27萬元。

市場預期減息刺激樓市氣氛，有教會機構放售大額物業。世邦魏理仕指，九龍塘金巴倫道55號，地盤面積約10,133方呎，現推出市場放售，業主意向價約1.8億元，以物業現有樓面約6,037方呎計，折實呎價約29,816元。資料顯示，物業由香港基督教播道會聯會2009年7680萬元購入作為播道神學院，現放售價較15年前高約1.03億元或1.3倍。

世邦魏理仕香港資本市場部資深董事袁曦明表示，九龍塘豪宅本年度錄得多宗獨立屋成交，包括施他佛道13號，成交價約1.38億元，物業實用3,804方呎，實呎36,278元。另外，根德道19號亦以約2.3億元售出，物業實用5,994方呎，實呎38,372元。袁又指，隨著減息周期開始，豪宅市場預期氣氛轉好。